從“未來屋”到“新標(biāo)配”，智慧社區(qū)能否打造房企新增長極？

          以上你以為是升級版的比爾?蓋茨“未來之屋”？其實這是目前絕大部分地產(chǎn)商正在推行的“智慧社區(qū)”，已經(jīng)或正在實現(xiàn)的冰山一角。

          從全屋智能到智能通行、安防、便民服務(wù)、節(jié)能環(huán)保，智慧社區(qū)正輻射生活的方方面面。更重要的是，這種智能便捷的服務(wù)，不再是世界頂級富豪府邸的特配，普通人也可以享受到。

          有數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止2020年，我國智慧社區(qū)普及率已占到全國約40%，市場規(guī)模突破5000億人民幣，未來還有望翻番。目前僅天眼查搜索“智慧社區(qū)”相關(guān)企業(yè)，收錄數(shù)量就超過19600家。而眼下，這一萬億量級市場，正吸引著更多玩家入局。

數(shù)據(jù)來源：《AIoT驅(qū)動科技地產(chǎn)行業(yè)報告》

          作為智慧城市建設(shè)的下沉和延伸，智慧社區(qū)的發(fā)展不過10來年，卻極大地推動了整個新型城市建設(shè)和物業(yè)數(shù)字化管理進(jìn)程。

          國內(nèi)智慧社區(qū)的興起，最早源于2011年前后科技部等對智慧城市發(fā)展的部署。當(dāng)時受IBM提出的“智慧地球”理念影響，政府對其2009年就開始實施的“智慧城市”方案表現(xiàn)出濃厚興趣。很快，智慧城市建設(shè)被列為“十二五”發(fā)展的重要目標(biāo)，于2012年正式開始試點推廣。首批90個國家智慧城市試點名單被公布，隨后增至193個、290個…

          隨著云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、AI、5G等技術(shù)的發(fā)展，智慧城市建設(shè)如虎添翼。繼“十二五”后，新型智慧城市建設(shè)被列入“十三五”規(guī)劃的12項優(yōu)先行動之一，推動智慧社區(qū)在全國更大范圍內(nèi)落地。

          從發(fā)展軌跡看，國內(nèi)頭部房企最早從2011年開始試水，目前試點范圍從一線到新一線都覆蓋。第二波入局潮在2016年前后，碧桂園、綠城、保利、卓越等頭部玩家爭相涌入，以住宅開發(fā)項目為基點，逐漸向商超、園區(qū)、物流、新零售等業(yè)態(tài)延伸。眼下，有條件的房企基本都有布局，智慧社區(qū)也從“新概念”向“新標(biāo)配”靠攏。

          從覆蓋場景看，智慧社區(qū)不僅限于全屋智能，還實現(xiàn)了公共區(qū)域的有效聯(lián)動。

          作為智慧社區(qū)深耕房企之一的卓越置業(yè)集團(tuán)就在青島打造了首個全面聯(lián)動試點，遍布全區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)搭載AI算法，能自動識別打架斗毆、意外摔倒、占道停車、非法入侵等異常行為，實現(xiàn)自動巡邏，智能預(yù)警，以減少安保人員工作量，提升社區(qū)安全指數(shù)。在屋內(nèi)，空氣狀況、濕度、水溫等都已實現(xiàn)自動調(diào)節(jié)，簡單一句語音指令，就能開關(guān)燈。當(dāng)家中無人或進(jìn)入睡眠狀態(tài)，燈光能自動關(guān)閉，減少不必要的損耗。

           以上讓人們看到了這一面向未來的服務(wù)形態(tài)在現(xiàn)實的極大可行性。

          智慧社區(qū)的高速發(fā)展，讓人們切實感受到科技創(chuàng)新帶來的巨大便利。但僅憑這一點，顯然很難解釋整個行業(yè)對其的熱情。

          在前期投入大，未來充滿變數(shù)的情況下，是什么驅(qū)動大批房企紛紛投身其中？

          在萬科董事會主席郁亮的描述中，智慧社區(qū)是集團(tuán)主動擁抱科技變革，服務(wù)“美好生活” 的重要媒介，能讓“房屋回歸居住屬性，房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性”。

          卓越集團(tuán)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理王壽欣在多個場合明確提出：為增加營銷噱頭、擴(kuò)大產(chǎn)品溢價來做智慧社區(qū)，其實是個偽命題，最起碼很難做到可持續(xù)。鑒于眼下房地產(chǎn)市場需求、量價行情、建造成本等強關(guān)聯(lián)，官方有限價及“房住不炒”要求，個人有限購指標(biāo)，并不是配備智慧社區(qū)相關(guān)元素，就能隨便提價。智慧社區(qū)吸引大家入局，其實背后的驅(qū)動主要在2點：

          當(dāng)然更大的促因來自整個行業(yè)。

          近年，房價管控、限購、拿地門檻、貸款管理等調(diào)控政策高頻連發(fā)，過去幾十年，房地產(chǎn)開發(fā)商賴以發(fā)展的土地和金融紅利不再。當(dāng)樓市利潤率接近天花板，如何挖掘新的盈利模式，保持主業(yè)航母繼續(xù)向前？在競爭白熱化的當(dāng)下，如何進(jìn)行差異化競爭，成了廣大房企不得考慮的問題。

          發(fā)展智慧社區(qū)這項關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)，成了不期而然。

          從大環(huán)境看，推動智慧社區(qū)建設(shè)與國家戰(zhàn)略級別的智慧城市建設(shè)一脈相承，很容易得到政府的扶持和鼓勵。萬億級市場體量，很有誘惑力，還能成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的一大引擎。

          旭輝集團(tuán)副總裁兼產(chǎn)品中心總經(jīng)理范逸汀在發(fā)布CI-FI 6產(chǎn)品時說到：旭輝智能化的核心是旭慧生活A(yù)PP，其包含了人臉識別、“無感通行”功能、保護(hù)老人小孩的跌倒報警系統(tǒng)等，旭輝用科技來給成人到兒童在社區(qū)和家庭中的生活予以新的定義。

          卓越集團(tuán)數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)部副總監(jiān)鄭群也提到過公司新開發(fā)項目90%以上都配備有智慧社區(qū)軟硬件產(chǎn)品建設(shè)方案，其中60%以上覆蓋“公區(qū)+戶內(nèi)”。并且在他看來，頭部房企新開發(fā)的中高端小區(qū)，基本都有搭載智慧社區(qū)配置，部分存量項目也在進(jìn)行智慧改造計劃。

          時代鄰里CIO孫澤琪也表示時代所使用的家庭全屋中控形態(tài)，在市場的逐步深入之下，將會慢慢地培養(yǎng)用戶的使用習(xí)慣，撬動全屋智能市場，建立全新的智慧社區(qū)服務(wù)入口，為用戶提供更優(yōu)質(zhì)的社區(qū)增值服務(wù)，讓更多人實現(xiàn)向往的生活。

          隨著集中供地、融資三道紅線、房貸管理兩道紅線等調(diào)控政策下，越來越多的房企從規(guī)?；慨a(chǎn)銷售到精細(xì)化房產(chǎn)運營管理轉(zhuǎn)型，智慧社區(qū)作為增長新一極的重視程度將更加明顯。

         智慧社區(qū)前景雖好，技術(shù)實現(xiàn)也相對成熟，但從目前看，資金問題正成為其大規(guī)模落地的主要瓶頸之一。

          因為智慧社區(qū)前期軟硬件投入和后期維護(hù)成本較大，很多房企仍停留在傳統(tǒng)“拿地-蓋樓-銷售”的思維模式，缺乏后運營意識，導(dǎo)致很大程度上“起個大早，趕個晚集”，目前實際落地的項目不多，智能化程度也參差不齊。

          而智慧社區(qū)的直接受益方——物業(yè)，雖然對提效降本需求迫切，但作為房企的業(yè)務(wù)單元或合作伙伴，話語權(quán)有限，利潤點低，也導(dǎo)致實際決策時瞻前顧后，因此解決智慧社區(qū)建設(shè)資本短缺問題也成了各房企內(nèi)部的重大課題。

          萬科物業(yè)曾嘗試采用“友鄰計劃”，通過刺激社區(qū)居民在自家APP商城消費，按一定比例的商家抽成，作為社區(qū)公區(qū)智能硬件更新維護(hù)的儲備金，也有企業(yè)通過智慧社區(qū)的增值服務(wù)（如單元門廣告投放、大數(shù)據(jù)對接、門禁卡銷售等）來獲取利潤，實現(xiàn)持續(xù)的免費投入和維護(hù)設(shè)備。

          卓越集團(tuán)則正在采用“新項目開發(fā)預(yù)留預(yù)算+高度標(biāo)準(zhǔn)化壓縮成本+自動化作業(yè)減少成本”的方式，推動智慧社區(qū)在各地的落地。在開發(fā)新項目時就會把智慧社區(qū)相應(yīng)成本預(yù)留出來。

          同時聯(lián)合技術(shù)方新貝奧科技將智慧社區(qū)核心場景封裝成單個標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，面對項目只需針對性選擇相應(yīng)的功能場景和授權(quán)，就能彈性配置，為快速復(fù)制經(jīng)驗和大規(guī)模推廣創(chuàng)造可能。另外，全方位強化智慧社區(qū)建設(shè)對物業(yè)管理帶來顯著的效能提升的指標(biāo)，擴(kuò)大自動作業(yè)范圍和能力，幫助物業(yè)在未來大幅削減人力成本。如此一來，資金問題可有效緩解。

          在借助智能軟硬件降本提效上，阿里云IoT事業(yè)部智慧地產(chǎn)高級總監(jiān)沈利在多次演講中強調(diào)：目前融合了AI、場景智能的軟硬一體化“機器人”在智慧社區(qū)的應(yīng)用正越來越多，為進(jìn)一步替代或幫助提升社區(qū)治理的人效，創(chuàng)造了可能，未來的社區(qū)還會更密集地使用這些智能化工具來提升工作效率。同時以“管家”為核心的服務(wù)載體正聚合越來越多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)資源，可以更聰明、更有效率地理解和服務(wù)用戶。這是阿里云IoT基于30多家深度合作的TOP級房企的總結(jié)。

          將智慧社區(qū)建設(shè)當(dāng)做對未來發(fā)展的投資，通過產(chǎn)品溢價、成本管控、增值服務(wù)等實現(xiàn)智慧社區(qū)的快速落地和持續(xù)發(fā)展，是目前頭部房企比較盛行的做法，但以上更多針對新開發(fā)的樓盤項目。

          為了加速智慧社區(qū)在舊改項目中的落地，除了房企、物業(yè)的市場化投資，政府也加大了補貼和扶持力度。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計：2019年以來，中央財政補貼各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個。計劃未來五年，全國所有存量社區(qū)的智慧化改造覆蓋率，達(dá)到30%以上。

          值得一提的是：2020-2021年為強化疫情防控，智能通行、安防、健康監(jiān)測等智慧化場景應(yīng)用廣泛，也進(jìn)一步促成了智慧社區(qū)在全國舊改項目的落地。

但從目前看，如何完善智慧社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系，并形成差異化優(yōu)勢，帶動關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)發(fā)展；如何有效管控成本，推動智慧社區(qū)在增量和存量項目的大面積落地；怎樣深入打磨智能軟硬件，盤活大數(shù)據(jù)沉淀……依然是未來一段時間亟需解決的難題。

          在強化智慧社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化水平方面，從集采硬件、業(yè)務(wù)場景、項目實施流程等集團(tuán)內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)到參與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定，目前包括卓越、萬科、碧桂園等頭部房企以及阿里、華為等在內(nèi)的科技巨頭都在做有力嘗試。

          同時，頭部房企還積極與供應(yīng)鏈上下游伙伴合作。比如與阿里云等一線IoT服務(wù)商合作，基于自主開發(fā)或第三方地產(chǎn)智能化基礎(chǔ)服務(wù)，滿足B端企業(yè)的社區(qū)運營管理需求和業(yè)主隨時隨地獲得社區(qū)服務(wù)的需求，構(gòu)建起完整的服務(wù)生態(tài)，實現(xiàn)社區(qū)服務(wù)的運營閉環(huán)。

          再比如成立聯(lián)合實驗室孵化新功能點和新產(chǎn)品，并通過智慧展廳，開放新功能的交互和體驗通道，讓產(chǎn)品開發(fā)更好地服務(wù)于市場，卓越集團(tuán)智慧社區(qū)技術(shù)總包單位深圳新貝奧科技CEO燕毅博士表示，新貝奧將持續(xù)深根智慧社區(qū)領(lǐng)域，與地產(chǎn)商緊密合作，不斷開拓創(chuàng)新，為房企的智慧社區(qū)建設(shè)持續(xù)助力并在這方面開始了有效嘗試。其中SaaS復(fù)用底座的打造就是他們邁出的第一步，在IoT設(shè)備接入層面研發(fā)物模  型/API轉(zhuǎn)換引擎，以適應(yīng)多方物聯(lián)網(wǎng)PaaS南向接入生態(tài)，并在基礎(chǔ)層構(gòu)建唯一主數(shù)據(jù)系統(tǒng)和統(tǒng)一數(shù)據(jù)體系，同時在業(yè)務(wù)中心層規(guī)劃和沉淀業(yè)務(wù)域，讓場景回歸業(yè)務(wù)本身，讓需求更貼合實際。

          “核心場景被封裝成一個個產(chǎn)品，用戶可以像選A、B套餐一樣選擇自己想要的。而后臺只需勾選相應(yīng)的功能場景和授權(quán)，就能靈活配置。”新貝奧科技技術(shù)總監(jiān)謝輝如是描述SaaS復(fù)用底座的獨特價值。

          據(jù)國際研究機構(gòu)IDC發(fā)布的《全球智慧城市支出指南》顯示：中、美、西歐的智慧城市市場規(guī)模總和目前持續(xù)占全球市場的70%以上，其中，去年中國智慧城市市場支出規(guī)模高達(dá)259億美元。

數(shù)據(jù)來源：IDC《全球智慧城市支出指南》

           從智慧城區(qū)到智慧城市服務(wù)，不過短短時間，頭部玩家的市場營收已達(dá)10億級別。而智慧社區(qū)賦能物業(yè)管理，帶來的降本增收效果更為明顯。

          從表面看，推動智慧社區(qū)建設(shè)，是走向智能生活的一小步，但從目前看，不管是推動新型智慧城市建設(shè)，還是賦能主業(yè)發(fā)展，它都是推動時代和經(jīng)濟(jì)發(fā)展前進(jìn)的一大步。

          隨著主流房企智慧社區(qū)建設(shè)紛紛進(jìn)入深水區(qū)，未來它還能帶給人們哪些驚喜？讓我們拭目以待！